中國是否會在 1-2年內(nèi)迎來房地產(chǎn)泡沫的破滅？

在近三十年的中國歷史上，有沒有發(fā)生過由信貸泡沫導致的房地產(chǎn)崩潰呢？

事實上有很多。

比如1990年代初的海南、北海、惠州，以�？跒槔�，1993年的房價已經(jīng)去到7500元，十年之后的2002年，反而跌到只剩下2100元。

比如這幾年的鄂爾多斯、東北、溫州、海南，降幅也很明顯，很多地方房價腰斬，你說這算不算房地產(chǎn)泡沫破滅？實誠的說，當然算的。

然而奇怪的是，他們的危機并沒有蔓延開來，升級到全國。就像企業(yè)債、地方債問題，經(jīng)常聽說，然而都只聞樓梯響，不見人下來。為什么？

這是由我們國家復雜的產(chǎn)業(yè)生態(tài)差異所決定的。

先說1990年代的海南，泡沫是怎么出現(xiàn)的。

海南的泡沫，起自1988年獨立建省，并設置中國的第五個經(jīng)濟特區(qū)。早些年經(jīng)濟特區(qū)政策對深圳、珠海、廈門等城市的推動作用，讓投資者們產(chǎn)生了強烈的樂觀預期。海南的面積、人口、自然條件都要比前面的幾個特區(qū)有優(yōu)勢，那么未來的發(fā)展自然是不可限量的。

在這種樂觀預期下，信貸泡沫開始形成，然而，投資者們忽略了一點：四個經(jīng)濟特區(qū)中，只有深圳成功了，關(guān)鍵原因就是他無縫連接金融中心香港。那個時代流入中國的外資中，超過80%都來自香港。即使是差一點的，珠�？拷�澳門，廈門有臺灣，依靠東南亞華僑的汕頭就泯然眾人了。海南呢，能依靠的華僑又有多少，大概連潮汕幫都不如吧。

沒有外資流入，一切的產(chǎn)業(yè)發(fā)展都是無根之木，政策力度再大，也沒有什么卵用。于是所有的投資預期，都只剩下預期，投資就變成了投機，變得脆弱不堪。海南泡沫的破裂，表面原因看是朱總理的宏觀調(diào)控，信貸收縮帶來的，但那不過是導火索而已。

根源還是產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不達標，如果經(jīng)濟發(fā)展良好，沒有人會去刺他，怎么扎也扎不破，深圳的房價都從幾百漲到幾萬了，怎么也沒見被刺破呢？

這就像股票投資，熱門的公司總是市盈率很高的，但是只要業(yè)績達標，或者超出預期，這一切都不是問題。投資者一定會繼續(xù)買入，將股價推向新高。問題只在于，這家企業(yè)的成長，是否是真實的，是否是可持續(xù)的，一旦投資者產(chǎn)生了疑慮，必定就會用腳投票，蜂擁出逃。

房地產(chǎn)也是同樣的道理。只要有樂觀的預期，就一定會引發(fā)信貸泡沫，形成高租售比，但這些都不是問題。只要產(chǎn)業(yè)在成長，人民的收入可以支持購房，這個泡沫就不會破裂。而崩潰，一定是從產(chǎn)業(yè)的衰敗，或者不如預期而引起的。

比如東北，煤炭鋼鐵都賣不出去了，資源過剩，國企裁員，房價能不跌？溫州低端出口產(chǎn)業(yè)升級乏力，光靠賣打火機能支撐的起兩萬元的房價？海南的國家旅游島政策很給力，可是坑爹的服務業(yè)把大眾游客都趕到東南亞去了，高端消費在反腐大勢下又隱匿，房價也就只好變成斷線風箏了。

我在其他文章中闡述過一個觀點，中國的經(jīng)濟規(guī)模很大，結(jié)構(gòu)很復雜，內(nèi)部差異巨大。當深圳的人均GDP已經(jīng)高達兩萬美元的時候，西部的甘南地區(qū)只有不到兩千美元。有的地方以資源立足，有的依靠農(nóng)業(yè)，有的以出口加工立足，有的依靠服務業(yè)，產(chǎn)業(yè)的不同，決定了彼此的生存環(huán)境和經(jīng)濟前景截然不同。

舉例來說，前幾年油價高漲的時候，上游采礦地區(qū)的經(jīng)濟就一派欣欣向榮，下游加工業(yè)和終端消費產(chǎn)業(yè)就叫苦連天�，F(xiàn)在油價下跌，彼此的境遇就完全反過來了，山東的石油地煉公司業(yè)績沖天，各地的加油站也成了最搶手的投資項目�；�工產(chǎn)品跌價了，消費端的一線城市居民同樣也成了受益者。

所以資源產(chǎn)區(qū)的衰落，對于沿海出口加工業(yè)地區(qū)來說，其實反而是一個利好，自然房價的漲跌，也就走向了兩極分化。

另一個我們必須糾正的誤區(qū)就是：房價的漲跌，不僅由人口流入驅(qū)動。

我們投資一個企業(yè)的股票，最重要的指標，不是看銷售收入，不是看市場份額，而是看利潤。護城河越高，核心競爭力越突出，利潤率就越高，投資者對這支股票的信心就越強烈。

體現(xiàn)在房地產(chǎn)，就是產(chǎn)業(yè)的高端化。

舉例來說，一線城市中，廣州與北上深的房價已經(jīng)漸漸拉開了差距。社會上眾說紛紜，有人說是廣州衰落了，有人說是廣州的土地供應充沛造成的，有人說是廣州人口流入變少了。

其實都不是，廣州的人口增長仍然很快，根據(jù)官方數(shù)據(jù)，2015年北上廣深的人口增長數(shù)字分別為18萬，負10萬，42萬，59萬，增速排在第二名；廣州的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)也并沒有衰落，以GDP而論，北上廣深在2015年分別增長6.9%、6.9%、8.4%、8.9%，仍然排在第二名。即使廣州的土地供應充足，但是對中心城區(qū)而言，廣州的房價仍然與北上深拉開了很大的差距。

問題在哪里呢？

關(guān)鍵的原因就在于金融業(yè)。在所有的產(chǎn)業(yè)中，金融業(yè)是最重要的，號稱百業(yè)之母，利潤可以占到500強的一半以上，而在目前的中國，受政策的限制，只有三個金融業(yè)中心城市：北京、上海、深圳。

上海有主板，深圳有創(chuàng)業(yè)板，北京有新三板，各據(jù)一方，形成了三大私人財富管理中心。很自然的，這三個城市的產(chǎn)業(yè)利潤率也是最高的，并且在政策的護城河下，帶給投資者極高的信心�？梢詤⒖嫉臉说模�紐倫港三大全球金融中心，也是世界上房價最高的三個地方。

近年來，北上深的金融業(yè)發(fā)展非常強勁。舉例來說，2010年，全國私募基金管理的資產(chǎn)只有2000億元左右，但是到2016年3月，光北京私募管理的資產(chǎn)就已經(jīng)有1.3萬億元，另外上海有1.4萬億元，深圳有7千億元，年復合增速超過100%。三大城市壟斷了全國八成的私募資產(chǎn)，相比起來，私募規(guī)模排名全國第四的廣州，管理資產(chǎn)卻只有2千億元，完全享受不到這種財富效應。

由此我們可以看出，不是廣州的產(chǎn)業(yè)衰落了，恰恰相反，是北上深的金融業(yè)發(fā)展太快了，使得當?shù)氐姆績r有了堅實的產(chǎn)業(yè)支撐，脫穎而出。

就產(chǎn)業(yè)的平均利潤率來說，一般可以劃分為幾個檔次。

第一層級，金融業(yè)。其利潤率遠遠拋離其他行業(yè)。

第二層級，科技、商業(yè)、文化和健康產(chǎn)業(yè)，他們代表著產(chǎn)業(yè)升級的方向，仍然處于藍海階段，供不應求。

第三層級，工業(yè)制造和采礦業(yè)。舊經(jīng)濟的代表。

第四層級，農(nóng)業(yè)。衰敗的農(nóng)村，可見一斑。

轉(zhuǎn)型期的中國，在不同地區(qū)的產(chǎn)業(yè)興衰沉浮中，房價產(chǎn)生了巨大的分化。從事舊經(jīng)濟的內(nèi)陸地區(qū)和農(nóng)村地區(qū)，房價失去了支撐，隱隱有崩盤的危機。但在另一方面，一二線城市的新經(jīng)濟卻欣欣向榮，房價又有再度暴漲的苗頭。

這就是我們面臨的境況，一個割裂的中國。舊經(jīng)濟地區(qū)的下崗潮，和新經(jīng)濟地區(qū)的勞動力短缺，只能被迫上機器人，形成了鮮明的對照。而他們彼此之間，唯一的聯(lián)系，就是舊經(jīng)濟退出的資金，在加速的往一二線城市的第一、第二層級產(chǎn)業(yè)流動，將這個地區(qū)的房價“租售比”和“市盈率”推向更高。

你說一二線城市的房價泡沫大不大呢？當然是大的。

像北上深的房價，起步就是五六萬元，即使是月薪過萬的白領(lǐng)，看著也亞歷山大。

但你要明白，任何金融業(yè)發(fā)達的地區(qū)，都是兩極分化嚴重的地區(qū)，只占金字塔頂端20%的高收入者可能就占有了全市80%的財富，他們的投資能力非常強大，完全可以支撐的起這個城市的房價。

泡沫確實是越吹越大了，但泡沫是不一定會破的，這一切都取決于產(chǎn)業(yè)升級的是否順利。