唐山，房價(jià)是真堅(jiān)挺還是落幕前的盛宴？

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7月29日，中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布《中國住房市場發(fā)展月度分析報(bào)告（2019年7月）》，報(bào)告顯示：今年6月核心城市房價(jià)基本停止上漲。
具體來看，一線城市房價(jià)由結(jié)構(gòu)性微漲轉(zhuǎn)為整體微跌，北京、廣州繼續(xù)穩(wěn)中微降，北京環(huán)比微跌0.48%，廣州環(huán)比下跌0.86%，上海、深圳由小漲轉(zhuǎn)為小跌，其中上海環(huán)比微跌0.14%，深圳環(huán)比下跌0.98%。
另外，準(zhǔn)一線及二線城市房價(jià)漲速進(jìn)一步下降，三四線城市房價(jià)漲跌互現(xiàn)。
8月1日，云房數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布了全國100個(gè)重點(diǎn)城市二手房價(jià)格變動(dòng)情況：

從這張表中，我們能看出：在這100個(gè)城市中，51個(gè)城市二手房均價(jià)較上月環(huán)比有所下跌，49個(gè)城市房價(jià)環(huán)比上漲。

其中，蘇州、紹興、銀川、衡陽、洛陽二手房價(jià)格漲幅名列前茅；淄博、許昌、菏澤、臺(tái)州、肇慶位列跌幅榜前五。

另外，環(huán)比上漲的城市以三四線為主，至于那些跌幅較大的，也多是三四線城市。

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此刻，也許有人會(huì)問：不都說一線城市是最有價(jià)值的嗎，你們米北不也一直在唱空三四線嗎？可為啥如今有些三四線漲那么猛，而一線城市卻在下跌呢？

首先，這跟樓市的輪動(dòng)有關(guān)。

舉個(gè)例子，2015-2018年上半年樓市這輪波瀾壯闊的行情，是由深圳啟動(dòng)的。2016年，由上海傳導(dǎo)至北京，再然后是二線城市的鄭州、合肥、蘇州、廈門；2017年，傳導(dǎo)至廣州、南京、武漢、杭州、成都等等；2018年，由重慶啟動(dòng)，再傳導(dǎo)至沈陽、昆明、濟(jì)南、貴陽，中間夾雜著為數(shù)不少的三四五線城市。

復(fù)盤歷史，我們也可以看到：幾乎每一次樓市行情，都是由一線城市牽頭的，然后傳導(dǎo)至二線城市，最后才是三四線。

所以，當(dāng)一二線城市橫盤震蕩、甚至下跌時(shí)，三四線城市上漲，是十分正常的輪動(dòng)現(xiàn)象。

其次，從2018年下半年開始，全國房價(jià)進(jìn)入了高位盤整期，而一線城市首當(dāng)其沖，因?yàn)檫@些城市是全國的表率，一直以來都被當(dāng)作樓市的風(fēng)向標(biāo)。他們是最先感受到政策溫度的地方，所以，房價(jià)進(jìn)一步降溫在意料之中。

而且，輪動(dòng)規(guī)律疊加上調(diào)控軌跡，甚至還有可能出現(xiàn)一二線城市同步下跌的情況，但無論怎么說，三四線終歸要滯后一些。

那些目前還在上漲的三四線，要么是調(diào)控軌跡使然，要么是棚改余溫，要么是近期有利好。比如，洛陽樓市的持續(xù)上漲，與即將開通的地鐵有很直接的關(guān)系。

在這些上漲的城市之中，唐山引起了筆者的注意。最近半年也經(jīng)常有粉絲咨詢唐山為什么還在漲。它究竟是真堅(jiān)挺，還是落幕前的盛宴呢？

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在解答這個(gè)問題之前，我們先來復(fù)盤一下唐山前幾年的房價(jià)行情：

2010年北京限購之后，大批投資客逐步開始關(guān)注北京周邊區(qū)域。

2011年，在一線城市的帶動(dòng)下，全國出現(xiàn)了普漲，三四線城市的漲幅也有50%-60%。

當(dāng)時(shí)，唐山二手房均價(jià)才5000元左右，新盤價(jià)格也只有7000多，這還是經(jīng)過2011年上漲后的價(jià)格。和北京比起來，簡直是白菜價(jià)。

于是，大批北京外溢的投資客，選擇在那時(shí)重倉唐山，他們看上的，除了河北第一的經(jīng)濟(jì)地位之外，還有較新的城市面貌、較時(shí)髦的城市規(guī)劃、以及離北京只有180公里左右的距離。

在那些投資客眼中，此時(shí)投出去的錢，要不了兩三年，就會(huì)有很可觀的收益。

可誰也沒想到，2012年下半年，在全國大多數(shù)城市還在上漲的情況下，唐山卻特立獨(dú)行地步入了漫漫熊途。

這一熊，就熊了整整四年。

2016年10月，在北京的帶領(lǐng)下，唐山房價(jià)結(jié)束熊途，從此開啟了一輪轟轟烈烈的行情。

2017年初，唐山二手房均價(jià)達(dá)到9000元，新盤達(dá)到一萬四五。

2017年3月17日，北京最嚴(yán)限購令出臺(tái)，隨后，環(huán)京應(yīng)聲而落，但唐山并未受絲毫影響，樓市依舊火爆。

5月，唐山開始限購，到7月份，樓市才逐步回歸理性。但直到現(xiàn)在，唐山房價(jià)并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下跌。

這其中緣由，當(dāng)然也很復(fù)雜。

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有人說，這是因?yàn)樘粕降幕�本面好。眾所周知，唐山是一個(gè)典型的重工業(yè)城市，GDP多年來一直是河北第一，而且，城市規(guī)劃也是井然有序。別的不說，就憑這樣的經(jīng)濟(jì)地位，唐山房價(jià)也應(yīng)該是很堅(jiān)實(shí)的，跌不下去很正常。

在筆者看來，這種說法有一定的道理，但并不是唐山房價(jià)不跌的主要原因。

請(qǐng)各位思考一個(gè)問題：

唐山的GDP，在河北位列第一不是一年兩年了，那為什么2012-2015年唐山房價(jià)都在陰跌呢？

這就又涉及到一個(gè)更深層次的問題：

論基本面，一些城市的優(yōu)勢一直在，為何房價(jià)只在某些年份漲呢？

比如北京，如果單單論城市基本面，北京比全國大多數(shù)城市都要優(yōu)越，而且這個(gè)優(yōu)越性是一直存在的，不以人的意志為轉(zhuǎn)移�？勺詮�2017年強(qiáng)調(diào)控以來，北京房價(jià)已經(jīng)連續(xù)三年陰跌了。

如果比GDP、比城市基本面，北京比唐山強(qiáng)多少個(gè)量級(jí)，大家心中都有數(shù)，可基本面如此好的北京尚且都在跌，唐山應(yīng)該跌的更厲害才對(duì)呀。

因此，基本面的好壞，在縱向的角度，不是房價(jià)上漲或下跌的原因。它只在同一個(gè)橫截面上，具備解釋力。

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筆者不才，弄不明白唐山究竟為何走出了一段獨(dú)立的行情，就像2012年下半年那段獨(dú)立的行情一樣。

但我清楚的是：全國樓市是輪動(dòng)的，每個(gè)城市的調(diào)控軌跡、供需關(guān)系都不一樣，此時(shí)不跌，并不代表以后不會(huì)補(bǔ)跌。

而且，在調(diào)控逐步收緊的當(dāng)下、在中央對(duì)“持續(xù)上漲”幾乎零容忍的當(dāng)下，有蘇州、洛陽、西安這樣的例子在，唐山還能“特立獨(dú)行”多久，或許每個(gè)人心中都有答案。

筆者的觀點(diǎn)是：唐山房價(jià)，大概率是落幕前最后的狂歡了：

首先，在供給側(cè)改革的當(dāng)下，以鋼鐵、煤炭為主的重工業(yè)城市，如果短期內(nèi)無法轉(zhuǎn)型，那后期發(fā)展一定困難重重。唐山曹妃甸，前期被捧的太高，待繁華落盡，衰落才剛剛開始...

其次，唐山離北京和天津太近，無論是資源還是人口，都要被虹吸。北京吸剩下的部分殘余，也會(huì)選擇去天津，而不是唐山。

所以，對(duì)于這個(gè)還在上漲中的城市，大家要理性，切莫盲目追高！